Jiuyou Sports-TON投资骗局被揭发，已有超美联储人被骗！

　　如果说是九游体育官网房价绑架了一代人，那绝对是不为过的，没房的人赚钱买房，有房子人的投资买房，结婚的人贷款买房，房价从2007年之后就让绝大多数人望尘莫及了，它脱离了基本的居住属性，简单的供需、价值价格模型已经无法解读高房价了，到现在2017年整整十年，在这十年中贷款者的还款期限已经是延长到2027年-2037年了，整整将近20年，我们最关心的是后续20年的房价会不会涨，如果房价可以以10年一倍的速度上涨，在20年的一个周期里，中国的购房者岂不是都赚得盆满钵满？纵观中国几千年的历史这似乎也是一种旷景。

　　当然我们认为房子绝对不可能有这么高的收益率，伴随着货币政策的收紧，反而这代人将会背负承重的债务，来度过整个房子的下跌周期。

　　主导房价下跌的原因我们主要归结为政策原因和市场原因：

　　一 政策错位

　　2013年在大通胀的预期之下，央行曾经加过两次息，但是在2014年后进行了大规模的降息，主要原因就是对通缩的预期不足。

　　目前房地产在2016年初政府主导的降首付政策之后，大幅度的上涨，部分城市房价涨幅超过一倍，因此在2016年末期，我们看到的是从紧的的房地产政策，那么从紧的房地产政策真的能有效的规避房地产的风险吗？从目前来看显然不能，房地产未来的主要问题有两个，第一个是经济下行的压力，导致存量房贷面临大规模的违约风险，这是无法避免的，第二个是房贷利率升高导致投机客大幅度的抛售房产，引发杠杆效应的暴跌，目前对于二套房的贷款利率仅仅上浮10%是远远不够的，美国的加息最终目标以及中国央行的加息目标这都是可以预估的，为什么我们不提前给房子降杠杆加利息呢？二套房利息增速要快于美国或者央行的加息速度，目前存款利率在1. Jiuyou Sports 75%-2%，贷款利率在4.9%左右，如果提前上调房贷利率，对房地产市场进行压力测试，往后房价暴跌之后，则可以采取相反的刺激政策，拖底楼市，但是我们的政策反倒是相反的，2016年初鼓动降杠杆，减少利息，结果房价涨高了，2016年国庆就开始出现了大规模的紧缩政策，也就是除非购买者年初就持有房子，否则2016年买进去的房子很有可能是被套住了，这次的加杠杆和降杠杆政策类似于2013年的加息降息政策，这样一来短期房企获得了部分资金，长期来看如果房企不及时的退出市场，则很容易再次面临着资金链紧张的局面，那么下一次政府还会救助房企吗？

　　二 市场风险

　　潜在的经济常识风险（房企资本回报模型）

　　目前的商业贷款利率在5%附近，也就是房企的银行融资利率在5%甚至是7%以上，未来房价的增速如果低于7%，房企的大规模的存货是要发生亏损的，7%仅仅是保本的增速，如果在高负债率的房企的投融资之下，要想获利，很有可能要求回报率达到10%，我们可以观察目前的GDP增速是多少，目前大约6.7%，也就是GDP增速低于房企需要的最低回报率，即从基本面来看，有效需求的增速小于市场供给所需要的回报率，这就造成了购房者和房企的基本矛盾，其次如果每年的房价增速达到10%，那么基本是8年左右房价就会翻一倍，也就是8年之后中国的房价将会超越香港美国成为世界第一，这可能吗？

　　央行加息周期模型

　　而且上述分析的前提是不加息，央行在未来三年内加息2.5%的概率基本是100%，房贷5%还20年的话基本是本金的1.5倍，如果是7.5%的利率的话基本是要还1.9倍，购房子的压力在逐步的增加，有效需求在逐步的减少，对于房企来说的话，房价增速至少要在12%以上，才能抵消加息带来收益率降低的影响，6年就要翻一倍，在如此高速增长的前提下，每年房企的资产收益率才会保持稳定。

　　庞氏骗局的模式（房市资金流入模型）

　　也就是我们发现过去十几年房企的发展就是这样一步一步过来的，高增速、高房价相互影响相互发展，房企的模式犹如庞氏骗局的过程一样，我们举个例子，假设市场总共有或者价值100亿，为了保持10%的增速，每年就必须进来至少10亿的资金扩充市场，这样买房者高兴，房子估值增加，房企也可以进一步的融到资金，互利互惠，当这个市场大到1000亿时，我们发现保持10%的增速每年需要的将是100亿，也就是当市场足够大，这将会吃掉我们央行所有印出来的钱，如果还保持不了原有的增速，那这个模型就会崩溃，房企最先面临的问题是是毛利降低，之后将是破产，2016年前房企的日子就很难过了，因为社会资金趋于紧张，但是国家去库存政策帮助房企回笼了不少资金，因此我们按照各地的房价增速可以计算出开发商的下一次需要输血的时间，假设市场利率不变，按15%来粗略估算，卖房资金除去前期的欠款（算作一年）如果房价增速在45%附近的，从2017年开始计算房企可以生存1年，增速在75%的可以生存3年，所以对比北上广一线城市的房价涨幅我们可以知道下次房价的拐点在2019年到2020年附近，房企将面临资金面的再次枯竭，

　　三 分析依据

　　结合央行加息背景，房企资本回报模型，房价资金流入模型，房企吸收了央行产生的绝大部分信贷以及货币之后，一体独大，伴随着价格回报率的硬性要求，必然在趋紧的经济政策中岌岌可危，如果在面临政策失误，经济硬着陆的情况，房价可能在吸血实体经济之后，导致经济崩溃，最后才导致自身的崩溃，由于房子的供大于求，房价所形成的套牢盘可能导致房子十年以上的下跌和萧条，

　　对此我们要关注房贷占新增贷款的比例，房价增速，央行的M2增速。

　　以下我国的房价简单的上升模型

　　央行M2增速与GDP增速对比图

　　M2/GDP

　　M2/GDP增速

　　如上图所示GDP增速从2007年开始就开始回落，从当初的14.2%到目前已经剩下不到一半，M2增速是在2008年金融危机的救市之后2009末期的29.7%开始滑落，目前已经跌至将近三分之一处，M2/GDP比值一直处于上升状态，到2016末期是2.08，而GDP的增速确实一直降低，也就是单位GDP所需要供给的货币正在增加，扩大货币供给已经不能刺激经济增长了，M2/GDP增速在缓慢降低，从此看出央行正在逐步取消货币刺激GDP的政策，也就是收缩货币的意图，市场存量货币增速降低。

　　正确解读政府行为和央行政策

　　从上述图表的分析中2016年的房价根本不应该上涨的，因此我们回忆在2013年之后的全国房价，我们发现基于政府保护和房企资本回报模型，房价长期的横盘，三四线出现阶段性的下跌，导致全国房企开始出现资金链的问题，房企生存困难，因此2016年全国才开始出现降杠杆去库存的政策，但是一线城市在爆炒之后马上出现限购的情况，今年不寻常的政府行为导致中介大批关门，也就是房产流通市场极度缩小，这在历次房价调控中是绝无仅有的，由此我们得出一个结论这是一个国家背书的地产自救运动，很有可能是最后一次政府托市，在接下来的几年有可能出现阶段性的房价下跌。

　　美联储加息空间

　　2007年最高利率为5.25%，上世纪美元升值周期最高利率是6.5%，而目前美联储的基准利率为0.75%，美联储的最快加息周期为2年3%，也就是以5%为目标的话，美国有可能最快3年内完成这个加息目标，我国目前的活期存款利率是0.3%，定期一年是1.75%，如果人民币要和美元保持币值稳定，至少加息步调要大体一致，目前的房贷利率是4.9%，假设三年之内同步加息，则贷款利率很可能飙升到7.9%-9.9%，这样的话投资者的购房贷款成本将会上升0.42-0.73倍，在房子单价不变的情况下，贷款者的杠杆继续被动的增加。

　　投资者的成本结构：

　　金字塔式的购房成本（房价上涨初期）

　　倒金字塔的结构（房价上涨中期）

　　金字塔结构（房价上涨末期）

　　以上是房价和购房者成本增长模型和下跌模型的综合图，曲线代表房价，三角形代表多次限购形成的房价和购房者成本结构。

　　从投资者持有房子的成本结构和对未来市场和货币政策的预期分析，我们有理由相信未来房价的涨跌方向，因此建议即将买房的人要慎行，本文由于篇幅有限，在必要的逻辑内简单陈述了一些基本原理，细节方面略有不足，例如价格下跌多少会对房企造成亏损，当下中国的经济体量会不会发生恶性通胀，政策对于银行和贷款者哪一方比较偏重，如果房价下跌政府的救市政策有哪些这些都没有给予细化。还有一个就是房企泡沫破裂崩溃的第一个城市，房价最为坚挺的城市也没有进行详述。

　　美国房地产危机之后大约25%的人成为负资产，中国的信贷政策比美国要紧很多，最初由信贷违约导致的房价加速下跌可能性较低，但是房企的负债率过高，房价下跌，地方政府的土地出让金将大幅度的减少，财政赤字增加这是必然的。美国次贷危机的最先就是房企倒闭，然后是贷款的集中违约，中国的买房者大部分是刚需，少部分是炒客，即便下跌，购房者在相比之下多付的房贷也仅仅是本金的0.5-1倍，在享受自住房的幸福过程中支付一些必要的幸福报酬这也是无可厚非的，价格的下跌对那些炒房的投机客来说才是真正的噩梦，中国的经济未来仍是美好的，随着房价的下跌实体企业的利润将会大幅度的回升，到时候又会是另一番景象。

　　近期焱墨股票操作回顾：

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